Меры по защите дольщиков могут быть губительны для застройщиков

Депутаты Государственной Думы РФ в первом чтении приняли очередной пакет законопроектов, предполагающий дальнейшее ужесточение регулирования сферы долевого строительства. В частности, речь идет о полном запрете на использование большинства ранее узаконенных способов привлечения средств граждан для возведения многоквартирных домов, за исключением договоров долевого участия (ДДУ). Вместе со специалистами Консалтинговой группы «БАЗИС» мы попытались разобраться в хитросплетениях новых поправок и понять, к чему они могут привести.

«Действующий Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусматривает три основных варианта для аккумулирования денег дольщиков: договор участия в долевом строительстве (ДДУ), выпуск застройщиками специальных облигаций – жилищных сертификатов, а также самостоятельную организацию гражданами жилищно-строительных кооперативов с возможностью внесения так называемых паев, – говорит эксперт Консалтинговой группы «БАЗИС». – Законопроект №322981-7, принятый Государственной Думой в первом чтении в конце января 2018 года, предполагает запрет последних двух способов. Исключение составит только выпуск государственных жилищных сертификатов, которые выдают военнослужащим на получение квартир.

Таким образом, в ближайшем будущем скорее всего останется один безальтернативный вариант приобретения недвижимости в строящихся домах – по договору участия в долевом строительстве с оплатой по безналичному расчету. При этом не стоит забывать и про общее направление реформирования этой сферы в сторону отказа от долевого финансирования строительства гражданами и перехода на проектное банковское кредитование.

В целом новые поправки содержат множество дополнительных норм, ужесточающих и без того суровые требования к деятельности отечественных строительных предприятий. Например, вводится солидарная ответственность бенефициаров, которые владеют более 5% в компаниях-застройщиках за те убытки, которые они могут нанести участникам долевого строительства».

Депутат Госдумы Сергей Катасонов считает, что в результате принятия закона обманутых дольщиков в стране не будет, но «объемы возводимого жилья упадут вдвое, а цены вырастут в полтора раза».

«Принятые и предлагаемые изменения, которые должны максимально упростить жизнь для покупателей, приведут к тому, что доступность жилья для них резко упадет», - уверен председатель регионального союза строителей Владимир Астанин.

Каковы же на этом фоне перспективы отечественной строительной отрасли?

Начнем с базовых показателей. Количество застройщиков, имеющих записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, увеличилось вдвое - со 143 в мае 2017 года до 281 в январе 2018 года.

В декабре 2017 года продажи по ДДУ упали на 5,5% по сравнению с декабрем 2016. В целом в 2017 году количество зарегистрированных ДДУ примерно на 1% меньше уровня 2016 года, при том, что объем выданных ипотечных кредитов увеличился почти на 2%. Это, кстати, доказывает, что расширение возможностей по ипотеке не влечет автоматического роста количества сделок на рынке новостроек. Большинство регионов за прошедший год показали снижение объемов строительства. Наибольший обвал произошел в Омской области - 41%.

С другой стороны, оптимисты ссылаются на то, что за первые два месяца 2018 зарегистрировано более 100 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Количество сделок на первичном рынке жилья выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на четверть. Наибольшее количество ДДУ зарегистрировано в Московской области (13,9 тысяч), Москве (13,5 тысяч) и Санкт-Петербурге (12,2 тысячи). То есть основной рост пришелся на крупные промышленные регионы.

Однако, скорее всего, это вовсе не тенденция, а временный всплеск – сработал «отложенный спрос». Потенциальные покупатели ждали 1 января 2018 года, когда официально заработал такой институт, как Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, куда все застройщики перечисляют 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. 

Эти средства станут источником покрытий потерь дольщиков в случае банкротства строителей.

Интересный анализ сделали эксперты информационного портала «Единый реестр застройщиков». Статистика прошлых лет показывает, что число регистраций прав участников долевого строительства, как правило, соизмеримо с количеством регистраций ДДУ в предыдущем году. В 2017 году этот показатель равнялся 695 тыс.

Таким образом, можно предположить, что по итогам 2018 года количество объектов, на которые участники долевого строительства зарегистрируют право собственности, составит в районе 700 тыс., что на 37 тыс. меньше, чем в 2017 году.

Конечно, это только прогноз, и пока он не выглядит катастрофическим. Но особенность текущего кризиса в том, что он наступает незаметно. Тем более резкие обвалы в таком консервативном бизнесе, как строительство, маловероятны. Опыт, в том числе и зарубежный, показывает, что падение происходит плавно в течение нескольких лет. Тогда-то мы и сможем по-настоящему оценить его глубину.