ВС РФ помог застройщику сдать объект в эксплуатацию после истечения срока аренды земли

Общество получило разрешение на строительство капитального объекта на арендованном у муниципалитета земельном участке. Однако арендатор не успел завершить строительство до окончания срока действия договора арены, поэтому он поставил на кадастровый учет и зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства, далее договор аренды был продлен на новый срок.

В период действия продленного договора аренды общество завершило строительство и получило заключение органа стройнадзора о соответствии объекта требованиям проектной документации, но не успело получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях ввода в эксплуатацию общество обратилось в муниципалитет с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, но получило отказ. После этого компания подала в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на что также получила отказ. Отказ был мотивирован тем, что у общества нет правоустанавливающего документа на землю (нет действующего договора аренды земельного участка).

Не согласившись с отказом, общество обратилось за защитой нарушенных прав в суд, потребовав признать решение об отказе в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным.

Юрист правового департамента ЦКА «Базис» рассказывает об обстоятельствах спора и позициях, выработанных высшей судебной инстанцией.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку на момент обращения общества с заявлением срок действия договора аренды истек, у общества отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, следовательно, уполномоченный орган правомерно отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с выводами судов нижестоящих инстанций. Определением СКЭС ВС РФ от 23.01.2024 по делу № А41-96091/2022 судебные акты были отмены в связи со следующим.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, но такое обращение должно быть осуществлено в разумные сроки. Факт завершения строительства в период действия договора аренды подтверждается заключением органа стройнадзора о соответствии объекта требованиям проектной документации.

Верховный Суд РФ отдельно отметил, что действия уполномоченных органов, которые отказывают обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.

На основании изложенного Судебная коллегия ВС РФ признала отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство незаконным.