Девелоперы заплатят за себя и за банкрота

С 20 октября 2017 года в России начал работать «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» - компенсационный фонд, призванный защитить от банкротства застройщика граждан, которые купили жилье, заключив договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).  Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения у девелопера трудностей достроить дом или выплатить денежную компенсацию за квартиру. Представители строительной отрасли полагают, что новый механизм будет гораздо надежнее гарантировать защиту интересов дольщиков и поспособствует оживлению рынка. 

В России многократно происходили случаи замораживания строек, появления обманутых дольщиков и, как следствие, массовые протесты. Масштаб проблемы велик. На сегодняшний день, если верить официальной статистике Минстроя, количество обманутых дольщиков в 72 регионах достигло 38,15 тыс. человек, а проблемных жилых объектов – 830, из которых у половины отсутствуют даже ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию.

Больше всего обманутых дольщиков зарегистрировано в Краснодарском крае. Также плохо обстоят дела в Москве, Подмосковье, Самарской, Новосибирской, Ростовской областях.

Впрочем, реальные цифры гораздо выше. Не все дольщики входят в федеральный реестр, поскольку само по себе включение в этот список никаких преференций не дает. К тому же некоторые руководители на местах стараются «заретушировать» негативную картину, предоставляя не всю информацию. 

По данным общественного движения «Союз дольщиков России», по всей стране насчитывается не менее 150 тыс. пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Ведь только за прошлый год обанкротились 3183 строительных компаний. Далеко не всегда за остановкой строительства скрывается злой умысел. Основная причина -- ошибочная финансовая модель бизнеса, в результате чего у застройщика просто не хватало денег на строительство.     

Другой «популярной» причиной банкротства являются несвоевременные, с большим запозданием выплаты по госзаказам из бюджетов, а также порой неподъемные обязательства по возведению социальных объектов.

Не стоит сбрасывать со счетов общий кризис в экономике. Спрос на объекты недвижимости значительно ниже имеющегося объема предложения в сегменте новостроек, причем такая ситуация характерна не только для Москвы и Подмосковья, но и для других регионов.

Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило топ-10 крупнейших банкротств среди девелоперов жилья. В тройке столичные компании: СУ-155, Mirax Group и ООО «Трансфорт», не достроившее ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Подмосковья.

Поэтому не случайно сегодня на отечественном рынке недвижимости происходит серьезная трансформация. Хедлайнером выступает Министерство строительства и ЖКХ. Конечная цель — дать населению дешевое жилье, чтобы его покупка на стадии строительства стала абсолютно безопасной.

По сути дела, государство «расписалось» в том, что поправки в 214-ФЗ, принятые еще в 2012 году, не сработали. Механизм, обязывающий застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта, оказался неэффективным.

«Несмотря на достаточно внятную схему страхования и выплат в случае возникновения страховых случаев, на практике застройщики и дольщики получили весьма сложную конструкцию: крупные игроки не изъявляли желания страховать ответственность девелоперов из-за угрозы больших убытков и предлагали высокие тарифы. Мелкие организации предлагали низкий тариф, но не могли обеспечить качественного урегулирования убытков, поскольку сами не располагали необходимыми резервами. А, например, страховщиком СУ-155 была ССГ – компания, аффилированная с основным владельцем. В общем, соответствующий рынок в стране не сложился», -  поясняет старший юрисконсульт АКГ «Базис» Константин Глушков.

В результате, как утверждают в АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), страховые компании собрали порядка 20 млрд рублей страховых взносов, но при этом случаи компенсационных выплат были единичны. Годами шли судебные тяжбы по банкротствам, на время которых стройки приостанавливались, а люди оставались без денег и квартир.

Названные проблемы вынудили законодателя придумать новый способ защиты прав граждан, принявших участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. В результате был принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», главное нововведение которого заключается в создании уже упомянутого Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Данный фонд должен будет аккумулировать денежные средства, поступающие от застройщиков после подписания ими договора долевого участия в строительстве с гражданином.

Это будет происходить вследствие того, что девелоперы будут вносить в фонд фиксированный взнос в размере 1,2% от цены каждого договора участия. Его величина может быть изменена не чаще одного раза в год и только путем внесения поправок в соответствующий ФЗ. При этом отсутствует требование вносить плату сразу за весь дом. 

Таким образом, можно говорить о том, что подобный способ «резервирования» денежных средств станет для застройщиков и покупателей новостроек лучшей «охранной грамотой». Если вы купили квартиру до 20 октября 2017 г., то проект страхуется, а если после – защищается фондом защиты прав дольщиков. Надо иметь ввиду, что решение проблем нынешних дольщиков, чьи права уже нарушены, фондом не предусматривается. Глава Минстроя РФ Михаил Мень в интервью «РИА» уточнил, что объем фонда, который вошел в структуру АИЖК в качестве некоммерческой организации, будет на уровне 30 млрд рублей в год.

«Важно, что новые правила позволяют дольщикам принять самостоятельное решение о выборе между получением возмещения и возможностью достроить проблемный объект за счет средств компенсационного фонда, - считает Константин Глушков. -  Застройщик, претендующий на получение денег оттуда для достройки проблемных объектов, будет отбираться на конкурсной основе.

Одновременно ужесточаются финансовые требования к девелоперу:

1) для застройщиков будет обязательным резервирование денежных средств на расчетном счете в размере 10% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в контролирующий орган;

2) застройщик будет вправе открыть свой единственный расчетный счет (другие расчетные счета открывать будет нельзя) в специальных уполномоченных банках и списание средств с этого счета осуществляется в особом порядке;

3) не будут иметь право брать кредиты и займы кроме целевого кредита на строительство новостройки;

4) могут привлекать деньги от граждан только в один строительный проект по одному разрешению на строительство единовременно;

5) имущество застройщика не может быть использовано для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

6)  обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством новостройки, в которую привлекаются деньги граждан, не могут превышать 1% от проектной стоимости ее строительства;

7) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства;

8) застройщики не будут иметь право выпускать ценные бумаги (кроме акций);

9) при наличии налоговой недоимки в любом размере, подтвержденной решением суда, вступившим в силу, застройщик не вправе продавать квартиры в новостройках гражданам по Закону № 214-ФЗ.

Кроме того, Законом № 218-ФЗ предусмотрен ряд иных новелл.

Так, к 01 января 2018 года должна начать работу единая информационная система, в которой будет размещаться реестр застройщиков, а также сведения о разрешении на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектные декларации, заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, проекты договоров участия в долевом строительстве, об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд и ряд других».

Теперь в законе детально прописана процедура банкротства. Фонд будет выступать арбитражным управляющим в делах о банкротстве.

Такая конструкция разработана по аналогии с механизмом защиты банковских вкладчиков. Насколько он обезопасит рынок новостроек, пока рано говорить. Тем более, работает эта схема только по договорам долевого участия, зарегистрированных в органах юстиции.

Уже звучат опасения, что взносы в фонд повлекут за собой незначительный рост стоимости квадратного метра. А повышение цен, в свою очередь, приведет к падению спроса на квартиры в новостройках. Соответственно, отчисления в компенсационный фонд дольщиков уменьшатся, и если вдруг какие-то банкротства возникнут, то средств может не хватить для покрытия всех заявок обманутых дольщиков. Подобная проблема обязательно возникнет в случае банкротства очень крупного застройщика, когда в фонд одновременно поступит огромное количество обращений. Дольщикам придется долго стоять в очереди за своими средствами. С учетом длительности строительного цикла первые выплаты из фонда реально можно ожидать не раньше 2019 года.

Анализируя последние изменения законодательства, можно прийти к выводу, что в целом стратегия государства направлена на поэтапное замещение долевого строительства проектным финансированием. Проще говоря, такой переход означает, что продаваться будут только готовые квартиры.

С одной стороны, это сведет к минимуму риск появления обманутых покупателей недвижимости, с другой, приведет к монополизации и росту цен.

Ведь пока банковские средства для застройщиков гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков. Это может привести к тому, что на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку сейчас строительный бизнес сжимается как «шагреневая кожа».

В следующих материалах мы подробно расскажем о плюсах и минусах отказа от долевого строительства.