Долевое строительство на бумаге существует, но без дольщиков

Переход застройщиков с 1 июля 2018 года к счетам эскроу, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков, означает конец эры долевого строительства в том виде, в котором оно сложилось в России за годы своего существования. На законодательном уровне оно останется, но фактически девелоперы начнут возводить недвижимость либо на банковские кредиты, либо на собственные средства. Выживут в таких условиях далеко не все, а это значит, что с амбициозными планами властей по увеличению в 1,5 раза объемов жилищного строительства в течение нескольких лет можно, как минимум, поспорить.

За последние годы около 7% объектов, которые начинали реализовывать застройщики, становились проблемными. Глава Минстроя Михаил Мень назвал это «токсичностью» рынка. Сейчас по всей стране на контроле региональных властей находятся 836 таких зданий, возводимых на деньги дольщиков. По официальным данным количество пострадавших от ДДУ оценивается в 40 тыс. граждан в 69 субъектах России.

С 23 февраля 2018 года согласно приказу Минстроя от 24.01.2018 № 37/пр «О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены…» упрощены основания для отнесения недостроя к проблемным объектам строительства. Теперь таковым окажется дом, если застройщик на полгода затянул выдачу ключей от квартир. Раньше этот срок составлял девять месяцев.

Кроме того, отныне недвижимость можно признать проблемной сразу после того, как в отношении девелопера началась процедура банкротства. До сих пор граждане терпеливо ждали ее окончания. После признания объекта проблемным, власти на местах обязаны утвердить план урегулирования ситуации и раз в квартал предоставлять в Минстрой отчеты.

В целом, отечественным застройщикам не позавидуешь. Им «закручивают гайки» по всем фронтам. В конце 2017 года правительство утвердило дорожную карту «поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием».

Одним из краеугольных камней этого документа является постепенный (в течение трех лет) переход к использованию девелоперами эскроу-счетов в уполномоченных банках. Этот механизм предполагает, что денежные средства дольщика переводятся застройщику только после того, как он выполнит определенные обязательства, предусмотренные в договоре. Как правило, это должно произойти не позднее 10 дней после подписания сторонами передаточного акта. Кстати, дольщик не сможет снять свои деньги со спецсчета – конечно, если сроки исполнения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) не затянутся более чем на полгода.

На случай отзыва лицензии у уполномоченного банка Минфин пообещал разработать законопроект, предусматривающий страхование средств на счетах эскроу в размере не более 10 млн рублей. Выплаты при форс-мажорах будут осуществляться за счет Агентства по страхованию вкладов. Получается, что с 1 января 2021 года отечественное жилищное строительство будет стопроцентно финансироваться за счет кредитов либо собственных средств компаний.

Интересно, что в России система эскроу-счетов для расчетов по ДДУ законодательно предусмотрена с 2014 года. Согласно ст. 15.5.3 N 214-ФЗ от 30.12.2004 года ЦБ на своем официальном сайте обязан ежеквартально публиковать информацию о банках, имеющих право на открытие спецсчетов. На январь 2018 года таких структур было двадцать две. И что же? Такой возможностью на протяжении трех лет практически никто не воспользовался.

Одновременно развернулась дискуссия по поводу критериев, которым должны соответствовать уполномоченные банки.

Разработанный Минстроем проект постановления Правительства РФ содержит очень жесткие требования. А именно: кредитным учреждениям необходимо отвечать правилам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 24.12.2011 года № 1121 «О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах». Они, например, предполагают, наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд рублей.

В свою очередь, ЦБ настаивает на одном единственном ограничении — наличие рейтинга банка на уровне «А-», которому на сегодняшний день соответствуют 66 финансовых учреждений.

Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков призвал смягчить и это постановление: по уровню капитала – до 1 млрд рублей, а рейтинг определить не ниже «ВВ-». Если такое предложение будет принято, то количество уполномоченных банков увеличится в разы.

«Это очень важно, – считает эксперт Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков. – Ведь даже если застройщик не планирует привлекать денежные средства дольщиков, закон обязывает его после 1 июля 2018 года открывать единственный расчетный счет именно в уполномоченном банке и осуществлять все платежи через него. Этот банк будет контролировать назначение и размер платежей, содержание заключенных компанией договоров в рамках 214-ФЗ и т.д.».

В новой Стратегии развития жилищной сферы России на период до 2025 года сказано, что объемы жилищного строительства должны увеличиться в 1,5 раза - до 120 млн кв. м в год.

В настоящее время в России денежная доля участников долевого строительства равна примерно 3,5 трлн рублей. Получается, чтобы достичь целевых показателей, эта сумма тоже должна увеличится в 1,5 раза до 5 трлн рублей.

Это возможно только при условии низких банковских ставок, включая, естественно, ипотеку, и роста реальных доходов населения. С одной стороны, текущая инфляция и ключевая ставка Банка России дают поводы для оптимизма. В 2017 году выдано около миллиона ипотечных кредитов, в декабре средняя ставка по ней в рублях впервые опустилась ниже 10%.

Помимо того, заместитель председателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «может быть ниже ключевой ставки, если уполномоченные банки будут получать бесплатное (беспроцентное) фондирование». В сегодняшних условиях — это около 6%.

«Однако не будем забывать, что застройщики после 1 июля получат огромное количество обременений, - продолжает юрист К. Глушков. – Вот только некоторые из них. Строительные компании будут вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, что затруднит комплексное освоение территорий. Их собственные средства должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. Кроме того, застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых. Уже полным ходом идет процесс отчислений 1,2% со стоимости каждого ДДУ в компенсационный фонд. Поэтому в новой реальности, как говорят, выживут только сильнейшие».