Долевое строительство «засветили» в базе

Предыдущая статья Следующая статья

Долевое строительство «засветили» в базе

С нового года Минстрой запустил Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Все застройщики, занимающиеся возведением многоквартирных домов в рамках закона о долевом строительстве, отныне обязаны размещать в ЕИСЖС подробные сведения о своей деятельности. «Забывчивым» строителям с 1 июля 2018 года будут грозить штрафы внушительного размера. Соответствующий законопроект уже находится в Государственной Думе РФ.

По данным Минстроя долевое строительство привлекает в год в среднем 1,7 триллиона рублей денег граждан. В реестре пострадавших дольщиков, инвестировавших в строительство домов, но так и не получивших ни жилья, ни денег обратно, зарегистрировано свыше 36 тысяч человек. А по подсчетам общественных организаций, занимающихся защитой обманутых дольщиков, в реальности их не менее 100-150 тысяч.

Устав от многочисленных скандалов, недостроя и банкротств девелоперов, государство концептуально взяло курс на полный отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию, проще говоря, к банковскому кредитованию. Сделать это решили плавно, в течении трех лет, чтобы не создать в отрасли внезапный коллапс.

Так, в прошлом году к закону о долевом строительстве (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 года) были приняты поправки, направленные на смену строительного курса по данному направлению. Выделим наиболее важные.

Во-первых, с конца 2017 года начал свою работу Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, куда застройщик обязан перечислять 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ). Из общей суммы перечислений планируется финансировать достройку проблемных объектов, а если будет установлено, что завершить строительные работы нерентабельно, то выплатить денежные компенсации пострадавшим в размере стоимости не более 120 квадратных метров недвижимости.

Как это будет работать на практике, увидим уже в 2018 году. Надеемся, что хуже, чем раньше, точно не будет. Система страхования ответственности застройщиков полностью дискредитировала себя – не было ни одного случая, когда дом достраивали за счет страховых компаний.

Во-вторых, пожалуй, самое болезненное для строительных компаний изменение – это требование иметь на счету 10% от стоимости объекта еще до начала строительства. Причем, как-либо использовать эти средства нельзя. К этой категории законодательных новелл относятся и новые правила, касающиеся формирования минимального размера уставного капитала. Его величина прямо пропорциональна площади проектируемого здания. Для строительства небольшого дома в 1,5 тыс. кв. м. уставный капитал должен равняться 2,5 млн рублей, а если застройщик захочет возвести полмиллиона квадратных метров – 1,5 млрд рублей.

В-третьих, введен запрет на работу по нескольким объектам одновременно. Теперь один застройщик (с опытом работы в этой сфере не менее 3 лет) может получить лишь одно разрешение на строительство и один земельный участок для застройки.

Еще одним заметным событием этого года стал старт ЕИСЖС, которая введена в действие в рамках реализации закона о защите дольщиков при банкротстве девелопера (№ 218-ФЗ от 29.07.2017).

В открытом доступе система содержит информацию о новостройках и некую аналитику: прогнозные и фактические данные о вводимом жилье, причем, как в целом по стране, так и по регионам, ставки по ипотеке, среднюю стоимость квадратного метра в новостройках и т.д. На 25 января 2018 года в ЕИСЖС зарегистрировано 2829 ДДУ, а 387 застройщиков перечислили с этих договоров взносы в компенсационный фонд.

Наряду с названными сведениями база включает личные кабинеты застройщиков и контролирующих органов. Застройщики обязаны публиковать следующий пакет документов: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение экспертизы проектной документации, бухгалтерскую отчетность, фотографии строящегося объекта (ежемесячно обновляемые), разрешения на ввод в эксплуатацию ранее сданных объектов и многое другое.

У региональных органов контроля есть возможность ознакомиться с этими материалами. Кроме того, теперь они обязаны размещать свои заключения о соответствии девелопера и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве, информацию о проведенных проверках, предписаниях, о вступивших в законную силу постановлениях органа контроля о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.

Таким образом, как считают в Минстрое России, обеспечивается полная прозрачность долевого строительства для граждан и всех участников жилищной сферы.

Наконец, в настоящее время в Госдуме рассматривается законопроект №322973-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях», напрямую касающийся работы ЕИСЖС. Он предусматривает денежное наказание за невнесение информации в систему. Размер штрафа для должностных лиц определен в 30 тыс. рублей, для юридических – 200 тыс. При повторном нарушении для должностных лиц штраф увеличивается до 100 тыс., для юрлиц — до 300 тыс. рублей. Наказанием для руководителя может стать и дисквалификация на срок до трех лет. Предполагается, что эти изменения вступят в силу с 1 июля 2018 года.

«Очевидно, что недавние изменения в 214-ФЗ создают для застройщиков довольно жесткие условия хозяйствования. Однако, на мой взгляд, это вполне оправданные меры, поскольку речь идет об очень значимом социальном вопросе – защите прав дольщиков, – отмечает эксперт Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков. – И я думаю, что в целом правильно соблюсти баланс прав и застройщиков, и дольщиков законодателю удалось.

Многие ссылаются на то, что некоторые строительные компании не смогут соответствовать новым требованиям и вынуждены будут покинуть рынок. Но при этом они смогут продолжать свою деятельность на других объектах.

Взвешивая, что важнее – обеспечение максимально благоприятных условий ведения бизнеса для строительных компаний или максимальная защита прав дольщиков, государство исходит из последнего, ведь последствия банкротства компании с утраченным капиталом и потери гражданами жилья и денег несопоставимы.

Что касается жесткости регулирования, то какой-то одной меры было бы недостаточно, поскольку, например, банк, в котором открыт счет-эскроу или размещены средства уставного капитала, может лишиться лицензии или вообще быть признан банкротом. Уставный же капитал может «исчезнуть» и другими путями. Только отчисления в Фонд защиты прав дольщиков тоже в полной мере вряд ли смогли бы компенсировать убытки в полном объеме. Таким образом, создание целого комплекса мер позволит в наибольшей степени гарантировать защиту прав и законных интересов дольщиков, пусть это для них и обойдется несколько дороже. Я полагаю, со временем строительные компания приспособятся к новым условиям, а рынок станет более стабильным и предсказуемым, а для решения проблем дольщиков больше не придется задействовать органы власти».

Похожие статьи

Подписаться на рассылку