О некоторых изменениях законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости

Во-первых, стоит отметить, что завершается довольно масштабное изменение регулирования в градостроительной отрасли. В 2018 году нормы Градостроительного кодекса РФ претерпели значительные изменения, которые уже начали действовать. Но ряд принятых поправок вступят в силу только в текущем году.

Например, в середине лета станут применяться положения, которые вводят новые правила, касающиеся содержания проектной документации при строительстве зданий и сооружений. Суть их сводится к тому, что в главы проектной документации подлежит включению информация, включающая информацию об архитектурных, функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических решениях и (или) мероприятиях, направленных на обеспечение различных требований, начиная от санитарно-эпидемиологических и заканчивая антитеррористической защищенностью объектов. Кроме того, теперь наряду с видами работ и видами объектов капитального строительства, предусмотрены особенности, определяющие состав и требования к содержанию проектной документации.

Во-вторых, наряду с изменениями законодательства об участии в долевом строительстве, о которых мы писали ранее, приняты новеллы и в законодательство о Защите прав дольщиков.

Так, в частности, из многочисленных поправок, которые законодатель внес в отношении деятельности Фонда защиты прав дольщиков, основное внимание следует обратить на то, что теперь в целях вложения денежных средств и проведения мероприятий по завершению строительства ОНС возможно привлечение не только организации, выбранной на конкурсной основе в соответствии с законодательством о несостоятельности (банкротстве), но и, минуя конкурентные процедуры, унитарной некоммерческой организации,  учредителем которой является сам Фонд защиты прав дольщиков. К этой НКО переходят имущество застройщика, а также обязательства перед участниками строительства.

Кроме того, увеличен перечень целей, для достижения или содействия которым возможно использование средств Фонда, полученных за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований. Одной из таких целей является покрытие всех расходов на судебные издержки в рамках процедур банкротства.

Что касается правоприменительной практики, то здесь следует обратить внимание на те правовые позиции, которые были выработаны в сфере саморегулирования в строительстве, проектировании и инженерных изысканиях.

Так, Определением Судебной коллегии по экономическим спорам от 18.12.2018 по делу № А40-213640/2016 Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что осуществление НОСТРОЙ выплат производится из сумм компфондов, зачисленных СРО на его спецсчет. Ранее многие суды по требованиям о перечислении средств саморегулируемой организации, исключенной из государственного реестра СРО или обязанной по иным причинам зачислить на счет НОСТРОЙ средства компенсационного фонда, в случае отсутствия соответствующих средств у СРО указывали, что НОСТРОЙ является правопреемником таких СРО, поскольку он получал к ним право требования на средства компенсационного фонда. Такой подход обуславливался в том числе политико-правовыми соображениями о том, что деньги ряда СРО вернуть уже не удастся никогда, а НОСТРОЙ является гарантированным плательщиком, у которого все равно остается некий излишек тех средств, которые ему перечисляют СРО, выбывшие из госреестра. Так что можно говорить о том, что Верховный суд РФ занял более формальную позицию.

В другом деле постановлением от 04.12.2018 АС Московского округа подтвердил правомерность актов нижестоящих инстанций, которые признали недействительным предписание Ростехнадзора, в котором содержалось указание на необходимость восполнения средств компенсационного фонда СРО в результате того, что часть этих средств «зависла» в банке, в отношении которого была введена процедура банкротства. Позиция Ростехнадзора заключалась в том, что пока банк не признан банкротом, то нельзя утверждать о том, что деньги компенсационного фонда потеряны.

И в этой ситуации суд, напротив, посчитал неприемлемым слишком формальный подход к трактовке положений законодательства и принял решение, учитывая баланс прав и законных интересов всех сторон.