За обладание землей должен платить фактический пользователь, даже если он получил права по недействительному договору

Обществом был заключен инвестиционный контракт на строительство административно-торгового комплекса. Для реализации контракта обществу был передан в аренду земельный участок. Но в период исполнения контракта компания обанкротилось. Требования по инвестиционному контракту были реализованы на торгах. Кроме того, к компании, победившей на торгах, перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на основании договора уступки.

Однако согласие арендодателя на уступку не было получено, а переход права аренды не был зарегистрирован в ЕГРН. После заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды арендодатель земельного участка в суде взыскал задолженность по аренде (в т.ч. за период после уступки прав) с общества-банкрота, а не с компании, победившей на торгах. В связи с этим общество обратилось с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендодателю арендной платы.

Юрист правового департамента ЦКА «Базис» рассказывает об обстоятельствах спора и позициях, выработанных высшей судебной инстанцией.

Три инстанции отказали обществу в иске. Суды исходили из того, что уступка по договору ничтожна, поскольку арендодатель не давал согласие на нее. Суды также обратили внимание на то, что переход права аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, обязательства по аренде, в т.ч. по внесению арендной платы, сохранились за обществом.

Однако Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение. ВС РФ в определении от 08 февраля 2024 года по делу № А40-127277/2022 отметил, что торги, на основании которых был заключен договор уступки, не были оспорены. К компании перешли права и обязанности по инвестиционному контракту и по договору аренды земельного участка. Отсутствие согласования уступки права аренды с арендодателем и отсутствие государственной регистрации договора аренды не влияют на наличие обязанности по внесению платы со стороны фактического владельца имущества, получившего его даже и по недействительной сделке.