Открытие эскроу-счетов для долевого строительства сделают обязательным

Минфин России подготовил поправки, предусматривающие страхование средств дольщиков на эскроу-счетах. По замыслу министерства, если у банка отзовут лицензию, то гражданин, открывший спецсчет по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), получит от Агентства по страхованию вкладов возмещение до 10 млн рублей. Эксперты Консалтинговой группы «БАЗИС» проанализировали, насколько подобный финансовый инструмент может быть востребован на рынке возведения жилья.

В декабре прошлого года Правительство России утвердило дорожную карту по поэтапному отказу от долевого строительства и переходу к 2020 году на банковское финансирование. В данный момент застройщики могут либо как и раньше привлекать средства граждан (естественно, с учетом поправок в закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, ужесточивших требования к строительным компаниям), либо начать использовать для аккумуляции средств частных инвесторов эскроу-счета.

С главными изменениями в 214-ФЗ, которые введены отдельным Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», можно ознакомиться по  ссылке http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221171/

Отметим некоторые из них, вступающие в силу с 1 июля 2018 года:

- застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство;

- собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта;

- застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых;

- обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;

- застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль;

- вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик теперь обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд («Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Отметим, что эта структура функционирует с 1 января 2018 года.

«От уплаты дополнительного «налога на дольщика», вносимого теперь застройщиком с каждого ДДУ в специализированный компенсационный фонд, можно освободиться с использованием альтернативного механизма, которым является открытие эскроу-счетов в уполномоченных банках, - комментирует эксперт Консалтинговой группы «БАЗИС» Максим Никонов. – Но нужно понимать, что при таком варианте деньгами клиентов застройщики смогут воспользоваться только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, с покупателем квартиры подписан передаточный акт, а право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Текущие платежи, связанные со строительством, застройщик будет производить за счет целевых кредитов и собственных средств».

При этом оставался нерешенным важный вопрос: что будет, если банк лопнет и его лишат лицензии? Действующий механизм страхования счетов физических лиц с предельной суммой возмещения в 1,4 млн рублей здесь не работает, поскольку стоимость недвижимости практически в любом регионе страны в разы больше.

Уже сейчас при приобретении квартиры на вторичном рынке по требованию одной из сторон эскроу-счет может заменить банковскую ячейку – его открывают на период сделки по приобретению недвижимости. В этом случае лимит по страхованию увеличивается до 10 млн рублей.

Видимо, по аналогии с этим механизмом Минфин подготовил поправки к закону «О страховании вкладов» № 177-ФЗ от 23.12.2003, предусматривающие страхование денежных средств в сумме до 10 млн рублей, размещенных на спецсчетах по ДДУ. Если сумма на спецсчете окажется более указанного значения (в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге такое очень вероятно), гражданин часть денег всё-таки потеряет.

В случае принятия законопроекта деньги дольщиков застрахуют, как минимум, на весь срок возведения многоквартирного дома. Компенсацию выплатят из фонда страхования вкладов, куда коммерческие учреждения ежеквартально перечисляют 0,15% привлеченных средств физлиц.

В апреле завершился этап публичного обсуждения поправок. Принять их планируется в июне 2018 года.

«По действующему гражданскому и банковскому законодательству эскроу-счета в долевом строительстве возможно было открывать и раньше, но этот инструмент оставался невостребованным, – продолжает юрист Консалтинговой группы «БАЗИС» Максим Никонов. – Очевидно, у застройщиков не было никакого экономического стимула этим заниматься. Теперь Правительство России, можно сказать, обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Согласно упомянутой дорожной карте массовое заключение ДДУ с использованием данного финансового механизма должно начаться с 1 июля 2018 года. Через год, по завершению переходного этапа, таких договоров по плану будет около 30% от общего количества. А с 1 июля 2019 года уже все деньги дольщиков должны размещаться исключительно на эскроу-счетах». 

Эксперт

Максим Никонов

Директор правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС»

Задать вопрос

Похожие статьи

  • 01.11.2016

    На проверку становись!

    С нового года застройщики, привлекающие средства по ДДУ, будут обязаны проходить аудит.

  • 30.10.2017

    Девелоперы заплатят за себя и за банкрота

    С 20 октября 2017 года в России начал работать «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» - компенсационный фонд, призванный защитить от банкротства застройщика граждан, которые купили жилье, заключив договор долевого участия в строительстве.  Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения у девелопера трудностей достроить дом или выплатить денежную компенсацию за квартиру. Представители строительной отрасли полагают, что новый механизм будет гораздо надежнее гарантировать защиту интересов дольщиков и поспособствует оживлению рынка.


Онлайн секретарь