Новые правила Правительства РФ. Что нужно знать о некоторых особенностях финансирования жилищного строительства

С 1 июля 2019 года начинается переход на новый механизм финансирования жилищного строительства, который призван исключить появление в стране новых обманутых дольщиков. Данный механизм предполагает хранение средств граждан в банках на специальных счетах эскроу вплоть до ввода объектов в строй. Строительство же застройщики будут вести за счет банковских кредитов или собственных средств. Вместе с тем, важно, чтобы новые правила не помешали завершить текущие стройки, поэтому правительство решило сделать определенные исключения из новых правил для проектов, которые будут соответствовать специальным критериям. Прежде всего, речь идет об объектах, строительная готовность которых составляет не менее 30% и в которых уже продано по ДДУ не менее 10% жилых и нежилых помещений в строящемся доме.

Отдельный показатель готовности установлен для проектов комплексного освоения территорий — не менее 15%. Такой же «порог готовности» (15%) применяется, если у застройщика в рамках градостроительного плана земельного участка есть обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры перед муниципальной властью или если он взял на себя обязательства по сносу ветхого и аварийного жилья. Готовность в 6% допускается для проектов, которые ранее были признаны проблемными, но в настоящее время достраиваются надежным застройщиком.

Особый критерий был разработан для так называемых системообразующих застройщиков. Девелопер может быть отнесен к этой категории решением правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции при соответствии ряда условий, подготовленных Минстроем России. Общая площадь строящихся многоквартирных домов, согласно выданным разрешениям на строительство, должна составлять не менее 4 млн кв. м, а возводить жилье нужно не менее чем в четырех субъектах. Строительным компаниям, подпадающим под эти критерии, будет предоставлено право достроить свои проекты по старым правилам, при этом их готовность должна составлять не менее 6%.

О том, как принятие Постановления Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 повлияет на сферу долевого участия в строительстве рассказывает старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков:

«На мой взгляд, данное постановление, по сути, нивелирует поправки в Закон № 214-ФЗ в части гарантий сохранности денежных средств дольщиков. Проблемы недостроев и банкротств застройщиков чаще всего происходили в тех случаях, когда много договоров долевого участия в строительстве уже было заключено, а объекты начали строиться. 30% строительной готовности объекта - это низкий порог для того, чтобы уверовать в успешную реализацию инвестиционного проекта. А фактор наличия публичных интересов, позволяющий снизить этот порог до 15 и 6 процентов, никак не гарантирует более высокую надежность застройщика.

Получается, что законодатель постоянно меняет свои приоритеты и цели. Цель максимальной защиты прав дольщиков теперь заменена на защиту прав застройщиков. И корень этой проблемы лежит не в том, что механизм эскроу-счетов является новым и не конца отлаженным. Главная причина – в нежелании застройщиков кредитоваться в банках, а не у граждан. При этом я не слышал конкретных цифр от застройщиков, которые бы указывали на то, что их бизнес станет убыточным при использовании эскроу-счетов.

Стоит также отметить, что могут возникнуть организационные сложности при определении застройщиков, соответствующим указанным критериям, поскольку формы заявлений будут утверждены, а межведомственные комиссии, отвечающие за процедуру проверки соответствия, будут созданы только в конце мая. Успеть же оценить всех застройщиков, подавших документы, нужно будет в срок до 01 июля этого года».