Перманентное состояние перемен

25 декабря 2018 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в значительной степени поменявшие регулирование некоторых отношений. Новеллы коснулись ряда важных вопросов.

Ранее установленная солидарная ответственность бенефициарных владельцев, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика (контролирующих лица), заменена на субсидиарную, что теперь соответствует и положениям Гражданского кодекса РФ об ответственности и, по мысли авторов законопроекта, должно снизить риски появления фиктивных руководителей.

Другое изменение заключается в том, что застройщик самостоятельно устанавливает размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, но, исходя из расчетного суммарного объема средств, подлежащих уплате по договору комплексного освоения территории, пропорционально предполагаемой стоимости такого проекта. Это сделано для того, чтобы застройщик мог распределить свои затраты по нескольким домам, а не перекладывать их на один дом.

Закон смягчил требования к опыту застройщиков: снижен показатель по объему построенного компанией жилья с 10 тыс. кв. метров до 5 тыс. Теперь у застройщика появилось право привлекать денежные средства в качестве целевых займов, в том числе от учредителей с учетом установленных ограничений. Кроме того, после ввода объекта в эксплуатацию, но до постановки на кадастровый учет, компания сможет заключать ДДУ без уплаты взносов в Фонд дольщиков и без использования счетов эскроу. Также законодатель смягчил контроль за расходами целевых средств: если дом сдан в эксплуатацию, то предусмотрена возможность отмены требований о банковском контроле.

В части финансовых аспектов деятельности застройщиков другое важное изменение заключается в том, что с 1 июля 2019 года все работающие с деньгами дольщиков девелоперы обязаны перейти на механизм с эскроу-счетами. Раньше это правило не действовало в отношении тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Теперь же исключения сделают только для застройщиков, которые будут соответствовать необходимым критериям, к числу которых отнесены степень готовности домов и количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ).

Поскольку правоотношения, складывающиеся в рамках долевого финансирования строительства, регулируются и иными законами, то поправки были внесены и в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который был дополнен новой статьей, определяющей особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов. Теперь установлено, что члены правления или контрольно-ревизионного органа ЖСК или член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, солидарно несут субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц.

Кроме того, исключена возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.

Старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков положительно оценивает названные новеллы.

«Полагаю, что ряд изменений обеспечивает более гибкий и сбалансированный подход к защите прав дольщиков и требованиям, предъявляемым к застройщикам. Излишняя жесткость регулирования в отношении последних, с одной стороны, несколько устранена, но в то же время законодатель оперативно отреагировал на получение застройщиками огромного количества разрешений на строительство, оформленных до 1 июля прошлого года, что тоже могло сказаться в дальнейшем на надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств. Хотя, надо признать, что в целом, такие регулярные и масштабные изменения, вносимые в 214-ФЗ, создают большую неопределенность и сложности в работе застройщиков и свидетельствуют о недостаточной проработке законопроектов в сфере долевого участия в строительстве», – отметил юрист.