Передаточный акт – не единственный документ, которым можно подтвердить освобождение арендованного объекта

Судами был рассмотрен интересный спор по взысканию задолженности по арендной плате после прекращения договора аренды, имущество по которому не было возвращено по подписанному сторонами акту приема-передачи.

Юрист правового департамента ЦКА «Базис» рассказывает об обстоятельствах спора и позициях, выработанных судебной практикой.

Между сторонами был заключен срочный договор аренды, в последующем продленный на неопределённый срок. Через несколько лет после заключения договора арендатор направил собственнику уведомление об одностороннем отказе от договора и об освобождении помещения.

Однако акт приема-передачи (возврата) имущества сторонами подписан не был. Со слов арендатора, арендодатель уклонился от подписания акта, поэтому им совместно с управляющей организацией МКД, в котором находилось помещение, был составлен акт осмотра. Согласно акту на дату осмотра помещение освобождено арендатором от оргтехники, мебели, персонала, является пустующим, произведена опломбировка входной двери.

Однако спустя 2 года, арендодатель направил свое уведомление о расторжении того же договора аренды, и требование о погашении задолженности по арендной плате за этот период, об уплате пени и необходимости возврата помещения. То есть арендодатель считал, что поскольку между сторонами акт возврата помещения не был подписан, то помещение не было возращено, соответственно, арендатор продолжил пользоваться им, но арендную плату не вносил.

Поскольку в добровольном порядке арендатор не удовлетворил требования арендодателя, последний обратился с иском в суд.

Суд первой инстанции арендодателю в иске отказал, но апелляция решение суда отменила и взыскала с арендатора задолженность по аренде и пени. Такая позиция устояла и в кассационном суде.

Не согласившись с судебными актами, арендатор обратился с жалобой в Верховный Суд РФ. Определением СК по экономическим спорам ВС РФ от 19.10.2023 года по делу № А56-10933/2022 постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Определение ВС РФ мотивировано следующим. Возврат арендованного имущества по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий возврат помещения. Но арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки помещения. Экономическая коллегия отметила, что апелляцией и кассацией был проигнорирован тот факт, что арендатор освободил помещение, уведомил об этот арендодателя и предложил составить акт, но последний не стал принимать никакого участия в составлении акта.

Таким образом, акт возврата помещения является не единственным доказательством освобождения помещения после прекращения договора аренды.

Юрист рекомендует арендаторам соблюдать следующий порядок действий, если арендодатель немотивированно уклоняется от приемки помещения:

1. при заключении договора подробно урегулируйте процедуру возврата помещения (в частности, можно указать срок с момента вручения акта, отсутствие возражений по истечении которого будет являться подтверждением возврата помещения);
2. направьте арендодателю по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении) уведомление о дате освобождения помещения, пригласите его на приемку;
3. при неявке собственника рекомендуется направить повторное уведомление;
4. пригласите незаинтересованных лиц на составление одностороннего акта (ими могут выступить представители управляющей или эксплуатирующей организации, нотариус, участковый, иные свидетели);
5. подпишите односторонний акт вместе с приглашёнными незаинтересованными лицами, ведите при этом фото- и видеосъемку для фиксирования состояния помещения;
6. опечатайте помещение;
7. направьте арендодателю по почте один экземпляр одностороннего акта с ключами.