Признание построек некапитальными может влечь прекращение аренды земельного участка

Верховным Судом РФ был рассмотрен спор, связанный с расторжением договора аренды публичного земельного участка, на котором расположены некапитальные объекты.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и юридическим лицом был заключен договор аренды земельных участков. В договоре была указана цель аренды – для эксплуатации кафе и магазина. По общему правилу, государственные и муниципальные участки предоставляются в аренду посредством проведения торгов. Однако если на участке располагается объект капитального строительства (здание, сооружение), то собственнику объекта недвижимости принадлежит право на аренду (выкуп) без торгов такого земельного участка.

В рассматриваемом деле договор аренды был заключен без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

После заключения договора аренды в рамках другого спора магазин и кафе были признаны судом некапитальными постройками, а право собственности компании на них – отсутствующим.

В последующем Департамент попытался расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Получив отказ, арендодатель обратился в суд с соответствующим иском.

Три инстанции отказали арендодателю в удовлетворении иска, мотивируя тем, что участок используется арендатором по назначению без существенных нарушений, договор заключался для эксплуатации этих зданий.

Юрист правового департамента АКГ «Базис» отмечает, что дело дошло до Верховного Суда РФ. Своим определением от 05 июня 2023 года № 305-ЭС23-165 по делу № А40-8297/2022 Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что аренда носила строго целевой характер – эксплуатация объектов недвижимости. Признание объектов некапитальными строениями не позволяет использовать земельный участок по его целевому назначению. Если бы арендодатель сразу знал о том, что объекты не являются недвижимостью, у него не было бы оснований для заключения договора без проведения торгов.