ВС РФ не позволил забрать земельный участок у нового собственника

Компании на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок, предназначенный для строительства. На земельном участке был возведен фундамент, на который компания оформило кадастровый паспорт как на объект незавершенного строительства со степенью готовности 18%, но право собственности на незавершенное строительство зарегистрировано в ЕГРН не было.

В последующем компания обратилась в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования было прекращено, своим постановлением администрация предписала компании обеспечить заключение договора аренды.

Однако на протяжении 4-х лет компания так и не выразила намерение заключить договор аренды, поэтому администрация приняла решение выставить земельный участок на торги. По результатам проведенных торгов между администрацией и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды. На указанном участке предпринимателем был построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости. После регистрации права собственности на здание предприниматель выкупил земельный участок в упрощенном порядке (без проведения торгов).

Компания, полагая, что договор аренды земельного участка был заключен на торгах с нарушением его права постоянного (бессрочного) пользования, которое она считала не прекратившимся, обратилась в суд с иском о признании договора аренды недействительным.

Юрист правового департамента ЦКА «Базис» рассказывает об обстоятельствах спора и позициях, выработанных судебной практикой.

Первая инстанция в иске компании отказала, но это решение было отменено в вышестоящих инстанциях. Удовлетворяя иск компании, суд апелляционной и кассационной инстанций указали, что право постоянного (бессрочного) пользования не было прекращено, поскольку его переоформление на право аренды не завершилось, а также суды указали на наличие фундамента, возведённого компанией на данном земельном участке. То есть суды пришли к выводу, что земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Дело дошло до Верховного Суда РФ, который отменил судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия указала, что компанией был выбран ненадлежащий способ защиты – истцу необходимо было обращаться в суд с виндикационным иском, то есть об истребовании участка из чужого незаконного владения, а не с иском о признании сделки недействительной. В любом случае, по мнению судебной коллегии, поведение предпринимателя является добросовестным, им был возведен на земельном участке объект недвижимости на законных основания, разрешение на строительство компанией не оспаривалось. При таких обстоятельствах собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на оформление своего права на земельный участок, реализация которого не может быть ограничена, в том числе передачей его иному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В свою очередь, Верховный Суд РФ признал поведение компании недобросовестным, указал на длительное непринятие истцом мер для строительства, с учетом того, что участок предоставлялся именно для строительства более 25 лет назад, а также указал на бездействие компании по завершению процесса переоформления прав на участок.

Таким образом, суд подтвердил утрату истцом производного от публичного права собственности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.